손피 계산 방법과 손피거래 장점 (한마디로 뜻 쉽게 정의가능)

 

여러분은 분명 분양권 거래 중에 '손피'라는 개념을 접하고 손피 거래가 궁금해져서 정보를 찾아보는 중이실 겁니다.

 

최근, 분양권 단기 양도소득세율이 66%, 77%까지 개편되면서 분양권 거래 시 '손피 거래'는 필수가 되었는데요.

 

오늘 손피 계산하는 방법과 손피 거래가 불법인지, 손피 거래 장점 (혜택)은 뭐가 있는지 알아보겠습니다.

 

손피 거래 장점 (손피거래 왜 해야 하는 건데?)

손피 거래는 매도자도 매수자도 둘 다 윈윈 하는 구조입니다.

 

그 이유는 매수자도 비용을 절약할 수 있기 때문입니다.

 

부동산 손피 1억이라고 가정했을 때, 실제 매수자가 부담해야 할 금액은 1억 그 이상입니다.

 

분양권의 양소세율을 보면 1년 미만 77%, 이상은 66%입니다.

 

 

손피 거래 시

 

* 아파트는 1년 미만 보유했다고 가정합시다 *

 

만약 매도인이 분양권 프리미엄 2억 원을 받고 싶어 합니다.

 

그럼 세금 77%를 적용해서 1억 540만 원. (1차 양도소득세율 적용한 금액)

 

그럼 매도인은 매수인에게 받은 1억 540만 원에서 양도세 (77%)를 적용해서 1억 1,858만 원을 내야 하니까 (2차 양도소득세율 적용한 금액)

 

즉 매수인은 2억 (프리미엄값) + 1억 540만 원 + 1억 1,858만 원 = 4억 7258 만원을 지불하면 됩니다.

 

 

 

 

손피 거래로 안 할 시

*아파트는 1년 미만 보유했다고 가정합시다*

 

여기 분양권 프리미엄으로 2억 원을 받고싶어하는 매도인이 있습니다.

 

그럼 그 매도인은 매수인에게 8억 7천만 원 가격으로 팔아야지 2억원을 벌 수 있습니다.

 

단기 양도소득세인 77%를 적용하면 6억 6,990만 원이기 때문입니다.

 

 

 

매수인 입장에서는 손피 거래로 하지 않는다면  8억 7천만 원을 부담해야 하지만

 

손피 거래를 한다면 4억 7,258만 원인 거의 절반 되는 가격으로 구매할 수 있습니다.

 

더 정확하게 손피 계산하는 방법은 바로 아래에 있습니다.

 

손피 계산하는 법 (쉬운 설명)

쉽게 설명하기 위해 손피가 1천만 원이라고 가정해 보겠습니다.

 

*손피 = 매도인이 받고 싶어 하는 프리미엄 가격

 

1차 양도소득세 계산하기

 

1차 양도소득세 계산할 때 기본 공제는 250만 원입니다.

 

그럼 250만 원 을 먼저 공제해 주면 750만 원이고,

 

분양권 양도소득세율 77% (1년 미만 보유)을 적용하면 577만 원이 됩니다.

 

따라서 1차 양도소득세는 577만 원입니다.

 

2차 양도소득세 계산하기

 

그럼 매도인은 577만 원이라는 돈을 벌게 됩니다.

 

이때 이 돈에도 양도소득세를 적용해야 합니다.

 

하지만 1차에서 이미 250만 원 공제를 받았으니 2차에서는 공제를 받을 수 없습니다.

 

※ 250만 원은 1년에 1인까지 가능합니다.

 

577만원 X 77% 을 해주면 됩니다. 그럼 2차 양도 소득세는  444만 원입니다.

 

최종 금액

 

손피 1천만 원 + 1차 양도소득세 577만 원 + 2차 양도소득세444만 원 = 2,021만 원

 

아파트 분양권 손피가 1천만 원이라고 가정했을 때 매수인은 프리미엄 (1천만 원) + 1,2차 양도세 값인 2,021만 원입니다.

 

손피 거래 불법?

손피 거래는 불법이 아닙니다.

 

홈택스 홈페이지에서 <매수자 부담 양도소득세> 항목이 있다는 것을 확인하실 수 있습니다.

 

이렇듯 손피 거래는 국세청에서도 권장하는 거래입니다.

 

또한 분양권 실거래가 신고 시에도 손피 실거래 금액 신고 유형이 대해 직접 공문을 보내 개업 공인중개사들에게 가르쳐주고 있기 때문에 우리는 안심하고 손피 거래를 하면 됩니다.

 

한마디로 정의한 손피 뜻

계산하는 방법을 보니 이해가 되셨죠?

 

한 마디로 손피란 매도인이 받고 싶은 금액만 딱 제안하면 그 비용(=프리미엄) 더하기!

 

매수인이 매도인이 내야 할 양도소득세 및 각종 비용을 모두 포함해 부담하는 것입니다.

 

그러니 손피는 매도인 손에 남는 프리미엄 수익을 뜻합니다.

 

분양권 매물이 없는 지역이나 아파트 단지에 매도자 우위 시장일 때 손피거래가 자주 일어납니다.

 

손피를 하는 이유

 

요즘은 분양권 양도소득세율이 높다 보니 손피 거래로 해야 매수자도 비용을 최소한 아낄 수 있기 때문에

 

매도자든 매수자든 우위를 가리지 않고 손피 거래를 많이 합니다.

 

마치며,

 

손피 계산하는 거 전혀 어렵지 않습니다. 오늘 제가 알려드린 방법으로 손피 계산 바로 해보시길 바랍니다.

 

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